Loi Carrez Boutin

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est une loi imposant au vendeur d’un lot de copropriété (ou d’une fraction de lot) d’en préciser la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente (elle est obligatoire).

La Loi Carrez et la Loi Boutin c’est quoi ?
La superficie privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.
Les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d’une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu’une vente porte sur un appartement constitué par le regroupement de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle de l’unité d’habitation, les lots d’une superficie inférieure à huit mètres carrés n’ayant pas à être exclus du calcul de la superficie».
Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les box, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés.
On peut observer certaines différences avec la superficie habitable selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse dans la superficie privative (elle est close, couverte, d’une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond au calcul de la Loi Carrez), mais pas dans la superficie habitable, qui ne la prend pas en compte: « Il n’est pas tenu compte de la superficie des […] vérandas… »
La superficie occupée par un ballon d’eau chaude sanitaire est aussi exclue de la superficie privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d’un logement selon la jurisprudence.

Pourquoi réaliser un métrage Loi Boutin pour la location ?
Pour toutes les locations vides et à usage de résidence principale, la mention de la superficie habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le contrat de location. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le métrage Loi Boutin est valable tant que le bien immobilier n’a pas subit de modification (agrandissement, aménagement des combles, installation d’une véranda, …).

Quelle est la différence entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?
La loi Carrez correspond à la superficie privative, alors que le loi Boutin correspond à la superficie habitable d’un bien immobilier.
Ainsi, le métrage Carrez, contrairement à la superficie habitable (loi Boutin), tient compte des combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Parties prises en compteSurface
Loi Carrez
Surface
Loi Boutin
Terrasses, balconsNONNON
Caves, garages, parkingsNONNON
Sous-sols autre que caves, garages, parkingsOUINON
Combles aménagésOUIOUI
Combles non aménagésOUINON
GreniersOUINON
RéservesOUINON
RemisesOUINON
VérandasOUINON

Que se passe-t-il en cas d’erreur de surface ?
Pour une Loi Carrez
Si la superficie n’est pas précisée dans le compromis de vente et dans l’acte authentique, l’acquéreur peut demander l’annulation du compromis de vente sans attendre l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, ou dispose d’un recours d’un mois à compter de la signature de ce contrat pour intenter l’action en nullité. Par ailleurs, même si la mention de cette superficie faisait défaut dans le compromis de vente, l’acquéreur perd toute possibilité d’action de ce type, s’il signe un acte définitif dans lequel la superficie est précisée.
Si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à la superficie mentionnée dans le compromis de vente ou dans l’acte authentique, l’acquéreur peut demander une baisse de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d’une marge de tolérance de 5 %. L’acheteur dispose d’un délai d’un an à compter de la signature de l’acte pour intenter une action.
En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Pour un calcul de superficie Loi Boutin
De la même manière qu’une vente avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin mentionnée dans le bail est supérieure de plus d’un vingtième à la superficie réelle, le locataire peut demander une baisse du coût de loyer.